住宅ローンを借り入れるための絶対条件とは!

住宅ローンを借り入れるためには、必ず借り入れる金融機関と締結する契約が有ります。

それは、【金銭消費貸借契約(金消契約)】です。


本日は不動産を購入する際の住宅ローンを借り入れる為の「金銭消費貸借契約」のご説明をさせて頂きます。

金消契約





「不動産売買契約」を締結し、金融機関の本審査で承認されたら金融機関と「金銭消費貸借契約(きんせんしょうひたいしゃくけいやく)」を締結いたします。


「消費貸借」とは物を借り受け後日返す際に借り受けたものそのものではなく、それと同種類・同数量を返す契約の事をいいます。


金銭はDVDや車のように借り受けたもの自体を返すのではなくそれ自体は消費した上で同額の金銭を返すことになるので「金銭消費貸借契約」といいます。


「金銭消費貸借契約書」に記載される内容は
・契約当事者の氏名
・貸付日
・貸付額
・貸付を実行する為の条件
・金利タイプ(変動、全期間固定、当初期間固定)
・返済方法
・担保設定の定め
・返済を滞納した場合の対応


などとなります。


「金銭消費貸借契約」の成立要件は
・借主が貸主に同額を返済することを約束する
・貸主から金銭を受け取る
となっています。


実際に金銭を受け取る必要がありますので、不動産売買契約のようにお互いの意思が合致しただけでは成立しません。


この様に実際に物を渡さなければ成立しない契約を「要物契約」といいます。


ただし2020年4月の民法改正により書面上で契約する場合に限り、実際に金銭を渡していなくても契約が成立する「諾成的金銭消費貸借契約」が認められるようになりました。


貸主が金銭を渡すことを約束し、借主が返済することを約束しただけで「金銭消費貸借契約」が成立します。(民法587条の2第1項)




続いて「金銭消費貸借契約」の効力をご説明いたします。


「金銭消費貸借契約」が成立した場合、「諾成的ではない金銭消費貸借契約」の場合は、 貸主が金銭を交付した後に契約が締結するため、貸主には金銭を貸す義務は生じません。


借主は、貸主に借りた額と同額の金銭を返還する義務を負います。


逆に、「諾成的金銭消費貸借契約」の場合、貸主は、借主に金銭を交付する義務が発生します。
借主が、貸主に借りた額と同額の金銭を返還する義務が生じる点は「諾成的ではない金銭消費貸借契約」と同様です。


また、利息付きの「金銭消費貸借契約」の場合は、借主は、さらに利息を返還する義務を負います。
金銭消費貸借契約には当然に利息が付いているわけではなく、契約で利息を定める必要があります。 多くの「金銭消費貸借契約」は、利息を定めています。




最後に不動産売買の実務上の「金銭消費貸借契約」締結から実行までの流れをご説明させて頂きます。


1.「金銭消費貸借契約」の内容を金融機関、不動産業者と相談しながら確定させます。
① 借入金額(売買価格の全額か一部か、諸費用やリフォーム代も借入するか等)
② 借入日(売買代金の支払い、所有権移転の日)
③ 金融機関の承認内容に選択可能な金利タイプがあるので、その中から選びます。
具体的には
・変動金利、全期間固定金利、当初固定金利
・元利均等返済、元金均等返済
・ボーナス払いの有無
④ オプションになっている保険等
・8大疾病、3大疾病、ガン保証等の
・自然災害時の返済保証

⑤ 毎月の返済日
⑥ 借入期間


2.金融機関が上記の内容で契約書、抵当権設定の同意書等の書類を作成します。


3.各書類の内容を確認しながら署名捺印をします。


4.「金銭消費貸借契約」、「不動産売買契約」の条項にしたがって
①住宅ローンの実行
②売買代金、諸費用の支払い
③所有権の移転登記、抵当権の設定登記
の順で行います。
これで「金銭消費貸借契約」、「不動産売買契約」が完了となります。

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